これだけは知っておきたい賃貸用語

不動産屋

町の不動産業者のほうが良いところ・・・○報告書等がない。口頭で食事制限 に言えば終わり。ちなみに大手系の報告書は下記の通り。日報・週報・月報・期末報告書・車両日報・勤務表・経費請求書・契約議案書（稟議書）・トラブル報告書・その他○服装に幅がある派手なスーツやＹシャツ等　茶髪が許される。敬語もテキトウで可　ＰＣできなくても勤まる。（今は）○転勤がない。通勤が短い。年末年始休暇が長い。派手で綺麗な女性がいる。○歩合率が良い。（これで多少の事は我慢できるのでは？） 大手系の不動産業者のほうがうが良いところ・・・○財形貯蓄・退職金制度・食事手当、有給休暇等がある。○週休２日制度が表向きはある。○情報量が多く、契約数が稼げる。○社会的にも知名度があり、安定感もある。売れなければ、いられないのは町の業者と同じですが。
町の不動産会社の営業・・土日の新聞折込チラシが主な宣伝活動です。平日は郵便ポストにチラシを配布します。（大手系も同じですが、チラシの内容は大手系は真面目。町の業者は『格安！物件』等も見受けられます。）賃貸も力をいれている業者も多く、その比率はバラバラです。売買専業の会社は「建売」を主な仕事としている傾向があり、「売買仲介」に絞り込んで営業している会社は多くありません。（フランチャイズ加盟店は売買専業も多い） フランチャイズ加盟店も「町の不動産業者」である事は間違いありませんが、フランチャイズ契約の条件に法の遵守が盛り込まれているので、加盟してない会社よりは良いです。 一週間の時間割り（売買）・・大手系は、月曜から塗装工事 まで、個人的な営業方針が尊重されて自由がききます。町の業者は土曜に案内アポイントを取る事が最重要課題です。案内が未確定な社員は帰れません。 オープンハウスのやり方の違い（売買）・・大手系の業者は、法律の縛りがキツイため、「電柱に誘導看板」は禁止。広告に地図を入れる際も、地図に著作権がある為、問題にならないよう、ＰＣで地図作成をしたりと大変です。　一方、町の業者は、社長が大雑把で、「かまわん、かまわん、やれ〜」ですから、そこらじゅうの電柱に派手な誘導看板を設置し、チラシも大胆なものが作れます。（法律には抵触してる場合がありますが・・。）　※成績は上がり易いです。 契約の準備（売買）・・大手系の不動産会社の「不動産の契約に至るプロセス」は長く、１契約する際に発生する調査報告書や稟議書は膨大な量であり、１つ 契約が内定すると準備で１週間を費やす事もあります。もちろんトラブル対策で完璧主義だからです。町の不動産業者は、「今日案内して気にいれば、即契約」が多く、重要事項説明や、契約書の内容はシンプルでカンタンです。もちろん、それが原因でトラブルになる事は多いのですが、そんな事を重要視しませんので、「トラブったら考える」で終わり。考えようによっては楽です。

不動産屋には「管理」・「売買」・「分譲」・「賃貸」という4つの業務があります。 このうち「売買」、「賃貸」、「分譲」には不動産業の免許が必要となりますが 現存するほとんどの不動産会社は予備校 が数人しかいない中小企業で、 それぞれが地域に密着した物件売買、もしくは賃貸をメインに業務を行っています。 「分譲」業務を主体にした不動産業の中には建築会社が兼業として 行っているケースも多く、こういった不動産業で契約すると 「自社に建築を任せて欲しい」と強く勧められることがあります。 取り扱っている物件の数や実際に取引した事例等を参考にして 1つ1つ不動産業ごと の得意分野と得意エリアを見極めるようにしましょう。

物件を探すためにまず考えるべきことは 何になるでしょうか。 これは物件選をぶ人それぞれ違いますね。 物件を選ぶということは必ず 住まいに求める条件というものが存在します。 「快適に住むために部屋の広さが欲しい」 「通勤負担を減らすために駅の近くに移りたい」 「家庭菜園をしたいから日当たりがいい場所で」 「学校や病院が近くにある優れた環境がいい」 ・・・・といった感じで人それぞれ要望は細かく違ってきます。 要望が違うのですから当然それに最適となる不動産も異なります。物件をよりスムーズに、かつ失敗しないためにもまずは 選ぶ前には自分にとって大切なもの・優先させたいこと、どうしても譲れないものを リストアップしておきましょう。チェック人間は欲深い生き物ですが、あれも欲しいこれも欲しいと欲張ってばかりではお金がいくらあっても足りませんしね。ある程度優先したいことをリストアップしたら次はその逆で妥協案を考えておくと楽になります。 「駅やバス停が近ければ多少古い物件でもいい」 「とにかくお金をかけたくないので通勤に時間がかかってもいいから安い物件で」 「家にいる時間が長いので近隣の騒音がなく、防音効果が高ければＯＫ」 といったような感じです。優先順位を決めれば自然と妥協できるポイントが 出てきますので、優先ポイントと妥協ポイントを踏まえた上でいくつか プランを決めておくと希望に沿った物件に出会える割合がそれだけ多くなります。 何が一番大切なのかを見失ったまま不動産屋で選ぶと見栄えに騙されて 立地条件の悪い物件を選んでしまったり、住み始めてから要望や不満が出てきます。 前述したように、物件購入は「高い買い物」です。レシートを持っていれば 簡単に返品できるようなシロモノではありません。後悔をしないためにも しっかりと狙いを定めて選びましょう。 不動産会社の選び方 自分の要望がある程度固まったら物件の下調べのために 不動産屋に向かうことになりますが、その前にひとつ。 「不動産選びのコツは、良い不動産会社選び」と言われているのをご存じですか？ 選ぶ側が良い不動産屋かどうかを見極めなければ結局いい物件には出会えません。 いい不動産屋とは一言で言えば「信頼できる」不動産屋のことです。 この表現が漠然としていて選ぶのはなかなか難しいと思いますが、 説明としてはこの一言につきるんです。逆に悪い不動産屋を挙げると、 いまだ一部に詐欺紛いの手口で儲ける悪徳業者が存在し、不動産業界の 地位の向上と信頼を大きく妨げているのが現状です。 昔に比べれば今はインターネットが発達しているので不動産・物件情報を 簡単に知ることが出来るので、ネット環境が整っているのであれば先に チェックしておくことをオススメします。 では、実際に「信頼できる不動産会社」を選ぶためのポイントを紹介しておきます。

免許番号 不動産業は免許制です。この免許にはそれぞれの県の知事免許と 複数の都道府県を対象とした国土交通大臣免許があります。 どちらも業務内容や免許内容には違いはないのですが、業務可能地域が違います。免許証に記載されている登録免許番号のかっこ内に書かれた数字は 免許更新の回数です。以前までは3年ごとの免許更新でしたが、 今では5年毎と定められています。数字が大きければ大きいほど 「免許更新回数が多い＝業務歴が長い」ことを示しています。 しかし、この表示を確認してすぐ安心しないように。 例え業務歴の長い会社であっても顧客ニーズに対応できない会社は たくさんもありますので、更新回数はあくまでも目安の一つとして考えてください。 最近取引した事例や同業者の評判等をリサーチした上で 総合的に判断する必要があります。

持っている資格 不動産会社が持っているべき資格で一番重要なものは「 宅建主任者資格」。 法律上、不動産会社の社員で20％以上の人数が持っていなくてはなりません。 会社の代表者や責任者、営業担当者が必ずしも宅建主任者でないといけない わけではありません。それでも重要事項の説明や契約時の書面への 署名捺印は宅建主任者が取り扱う専任業務となっていますので、 責任ある対応をしてもらうためには「宅建主任者資格」は不可欠な資格と言えます。 不動産業界・物件情報など豊富な知識を必要とする物件売買仲介業務では、 5年以上宅建主任者での実務経験が必要となる 「 不動産コンサルティング技能」資格を持った方や、融資や税金等に関しての 幅広い知識を持つ「ファイナンシャルプランナー」の資格者がいればなお安心です。 信頼できる不動産屋とは ここまで「信頼できる不動産屋」を選びのポイントを紹介し、 「いい不動産選び」は「いい不動産屋選び」と同義だと説明しましたが、 それなら「いい不動産屋」選びとはどういうものを指すのか・・・。 それはずばり「信頼できる担当者」がいることです。 では信頼できる担当者とはどういった者を指すのか、 どうすれば信頼できる担当者と出会あえるのか説明をしたいと思います。

悪い担当者の例 人を選ぶのですから当然選ぶ側の「見極め」が重要になってきますが、 まずは逆から考えて、「 信頼できない担当者」とは どういった人のことを指すのか考えてみましょう。 Case-1：契約者の意思に反してでも、強引に契約を薦めてくる担当者 Case-2：購入を決めるまでは親切にするが、購入後のサポートが皆無な担当者。 Case-3：とにかく契約を取ることだけ考えていて購入当初の購入当初の 支払いだけは低額で後に高いローンとなるプランを勧める担当者。 仮にこういうタイプの担当者に出会うと、まず満足のいく物件の購入は できないと考えたほうがいいでしょう。 物件購入の手続きすべてを 担当者に任せきりにした場合ならばそれは契約者の落ち度だと思いますが・・・。 いい担当者かどうかを見極める 物件を紹介してもらうためには、まず不動産会社に連絡を取らないといけません。 最近の業者の中には、問い合わせの時で担当者を指定できる会社もあるようですが、 ほとんどの会社では、問い合わせがあった時点で順番に担当者が決まるようになっています。言っていれば電話連絡の時点で運が絡むわけですね。 「運で決まるなら仕方ない」 と諦める方もいますが、それではいけません。 ここからが重要。ここからが「いい担当者かどうかの見極め」のスタート地点なんです。 見極めのポイント 多くの人と渡り合った人や対人経験が豊富な人は、出会った瞬間に その人の特徴などをある程度把握することができるそうです。 豊富な経験から「直感」が鋭くなった人とでも言うのでしょうか。 本来いい担当者を選ぶのは「直感」がベストなんですが、こういう 不確定な要素を信じ切るのは困難ですし、そうそう直感なんて鋭くなりません。 ましてや担当者は営業を業務としている人です。 そう簡単に本来の性格や姿を把握することなんて不可能です。 それでもいい担当者かどうか見極めるためにいくつかの質問をしてみましょう。

見極めの質問1：お客の気持ちの把握具合 物件を紹介してもらう前に一度担当者の住まいや、今住んでいる物件を購入したのかどうかを聞いてみましょう。物件を購入する時に同じ経験をしたことがある人なのかどうかがこの質問で判断できます。必ずしも担当者が物件購入の経験がある必要はあありませんが、実際に物件購入を経験したことのある人ならば 購入前のお客の気持ちを汲み、また理解しようとしてくれます。 その担当者の経験談が、自分が購入する際に何らかのヒントとして 役に立つ可能性だってあります。この質問をして損はないですよ。

見極めの質問2：物件を把握しているかどうか 担当者から物件を紹介してもらったら、その物件を事前に 確認しているかどうか聞いてみましょう。 これの返答如何で担当者が客観的な立場で的確な意見を言ってくれる人かどうか、 または適当にお茶を濁してその場をやり過ごす人なのかが判断できます。 仮に担当者が物件の確認を済ましていなくても 「まだ確認していないので後日調べておきます。」と言って、その後に 連絡を貰えれば安心することができます。確認すると言ってしないような 担当者は論外ですし、物件内容を把握していないのに値段や立地条件を 引き合いに出して無理に薦めてくる担当者もいい担当者とは言えません。 お客の立場になって考えられる担当者は自然と求めている情報を集めて 教えてくれますし、何よりお客のことや物件の情報をを 把握しようと努力してくれます。

見極めの質問3：今までの取引件数 担当者が今まで取り扱ってきた事例・件数を聞いておきましょう。 取り扱いが多ければ多いほどそれだけ経験者でありベテラン、少なければ新人と ある種一番目に付く情報です。この取引件数で担当者の経験具合が分かります。 ただ単に経験年数が長いだけでは意味がありません。 取引に携わる実務経験が豊富であることが重要です。経験を多く積んだ人は 物件購入の際のトラブルシューティングに強く、お客の迷いや困った状況に 対して積み上げてきた経験から的確なアドバイスをしてくれます。 別のケースとして経験年数が短くても、短期間でより多くの契約業務を 経験している人の方が、最近の近隣事情や相場、税制などの 「確実・正確で新鮮な情報」を収集する能力に長けています。

見極めの質問4：他業者への関心・情報収集 実際に連絡を取った不動産以外の物件広告や住宅情報誌の情報を伝えて どのぐらい物件情報に詳しいかを聞いておく必要があります。 この質問で担当者の他業者への関心・情報収集の能力が判断できます。 信頼でいる担当者の多くは、お客の要望に出来る限り応えるべく 探しているエリア以外にも常にアンテナを張るようにしていますし、 たとえ他業者の物件商品であっても何らかの情報はあるはずです。 仮に質問時点で把握していなくても、後日調べて連絡してくれるような 担当者であれば問題はありません。

見極めの質問5：要望に応える能力 ちょっと意地悪な方法ですが、多少難しい物件を要望をしてみましょう。 例えば金額、立地条件などの「要望全てが叶う物件を紹介して欲しい」とか そういった要望です。完璧に応えることはできなくても、 この要望をした時の担当者の態度で、 お客の要望に対して どれくらい力を注いでくれるのか、引いては担当者がどこまで お客の味方として考え行動してくれるかどうかが判断できます 。 その場ですぐ特に理由もなく「無理、叶えられない」と突っぱねるようなら 残念ながら味方になってくれる担当者とは言えません。 担当者自身の判断だけで物事を薦めず、最終的にはお客の立場で 行動を起こしてくれる人は優秀な担当者と言えます。